9+

 

В 2015 году был принят закон, по которому размер налога рассчитывается на основе кадастровой стоимости вместо инвентаризационной. Но последнюю еще продолжают использовать, в том числе для проведения различных сделок.

Инвентаризационная, или инвентарная стоимость квартиры — это ее себестоимость. Сумму рассчитывают на основе стоимости затраченных материалов, а также с учетом процента износа жилого здания. Другие важные параметры, которые влияют на стоимость недвижимости, не учитываются. Например, в расчет не входит оценка инфраструктуры района, местоположения жилья, количества построек во дворе, типа ремонта, готовности документов к сделке, размер коммунальных платежей за отопление и так далее.

 

 

Как рассчитывается инвентаризационная стоимость

Одна из самых простых формул расчета инвентаризационной стоимости — это:

Cи = Cв * (1- Ифиз / 100 * Kи) ,

где СИ — это и есть конечная стоимость, Св — восстановительная цена, Ифиз — коэффициент износа, а К — показатель дифференциации. Главный «участник» формулы — это восстановительная стоимость помещения, себестоимость его строительства. Оценщик учитывает количество потраченных материалов и инженерных систем, а также их цену на основе документов. Затем производит расчеты.

Инвентаризационная стоимость жилой недвижимости намного меньше, чем ее реальная цена на рынке недвижимости. До 2015 года расчет налога на имущество физических лиц проводился именно с учетом инвентаризационной цены. В 2015 году вышел ФЗ №284, который изменил порядок начисления налогов — теперь их рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. До 2020 года на новую систему расчета налогов должны перейти все регионы страны, то есть в некоторых до сих пор используют старые принципы расчета.

Как ожидается, в 2020 году понятие инвентаризационной стоимости недвижимости будет полностью упразднено. Уже сейчас в большинстве сделок вместо него используют кадастровую стоимость, потому что она более приближена к реальным рыночным условиям. Начиная с 2014 года, точную инвентаризационную цену посчитать нельзя, потому что во многих регионах с 1 января 2014 года не обновлялся коэффициент пересчета восстановительной стоимости, участвующий в расчете. Справку получить можно, но она будет выдана по состоянию до 31.12.2014 года, то есть не будет соответствовать реальным затратам на строительство, особенно если жилье было возведено в последние 3–4 года.

В чем отличие инвентаризационной и кадастровой стоимости квартиры

Читайте также: Кадастровая стоимость жилья в 2019 году

Основное отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной — принцип расчета. Если нужно узнать инвентаризационную стоимость, оценщики проведут меньшее количество расчетов. Специалист просто рассчитает количество материалов, которые понадобились для возведения отдельного частного дома или квартиры, и определит стоимость строительства на основе цен, действовавших на момент постройки. Затем применит формулу и получит приблизительную цену.

Кадастровая стоимость рассчитывается по более сложным формулам, в соответствии с ФЗ №237. Оценщики учитывают множество разных факторов, а именно:

  • общую площадь недвижимости;
  • расположение и инфраструктуру района;
  • площадь земельного участка и число построек, если оценивается участок или частный дом;
  • наличие или отсутствие парковки, детской площадки, мест отдыха во дворе;
  • характеристики подъезда и лифтов;
  • рыночную стоимость аналогичных объектов недвижимости;
  • и многие другие параметры.

Приказ Минэкономразвития России №358 ввел методические указания о государственной кадастровой оценке. Согласно ему, госслужащие должны использовать рыночную и иную информацию, связанную с экономическими характеристиками объекта, при этом должны учитываться местонахождение и степень износа недвижимости. Чиновники советуют брать информацию из официальных источников — Федеральной информационной адресной системы, Информационных систем Минсельхоза России и других. При этом кадастровая стоимость жилья не должна превышать рыночную, а расхождение в ценах на аналогичные объекты не должно превышать 10%.

Еще одно важное отличие — это сроки пересчета стоимости. Инвентаризационную стоимость специалисты пересчитывают каждый год с учетом коэффициента пересчета восстановительной стоимости. Кадастровую цену нужно пересчитывать раз в 5 лет.

Кадастровая стоимость более приближена к реальному положению вещей. Она может отличаться в 1,5–3 раза от рыночной. А инвентаризационная цена может отличаться от реальной в 10–15 раз, поэтому ее постепенно убирают. Из-за такой разницы и налог теперь рассчитывается по кадастровой стоимости.

 

Читайте также  Как составить договор купли-продажи жилья самостоятельно

 

Для чего же нужна инвентаризационная стоимость?

Читайте также: Как остаться единоличным собственником жилья, купленной в браке

В большинстве регионов для всех сделок с недвижимостью и расчета налога на нее используют кадастровую стоимость. Но есть регионы и населенные пункты, в которых до сих пор принимают во внимание инвентаризационную стоимость. Она нужна для:

  • расчета налога на недвижимое имущество физических лиц там, где действуют старые правила, и переход на новую систему расчета запланирован до 2020 года;
  • покупки или продажи недвижимости, если сделка облагается налогом, и нужно рассчитать сумму, которую заплатит покупатель или продавец — тоже актуально для регионов, в которых ФНС работает по старым правилам;
  • приватизации, то есть перехода права собственности от государства к физическому лицу — в этом случае инвентаризационная стоимость указывается в документах;
  • дарения и обмена недвижимости — в некоторых регионах в договорах с рыночной стоимостью указывают и инвентаризационную или используют ее для расчета налогообложения;
  • вступления в наследство — чтобы открыть его, некоторые нотариусы требуют предоставить справку об инвентаризационной стоимости на момент смерти наследодателя.

Если при оформлении какой-либо сделки у вас требуют справку об инвентаризационной стоимости недвижимости, уточните, подойдет ли справка о кадастровой стоимости жилья. Если нет — обратитесь в Бюро технической инвентаризации, или БТИ. Ее сотрудники обязаны каждый год пересчитывать инвентаризационную стоимость всех объектов.

Натяжные потолки: виды материалов и конструкций

Натяжные потолки: виды материалов и конструкций

  Натяжной потолок — это полотно из плёнки или ткани, которое натягивается и фиксируется в специальном крепежном профиле, установленном по...
Покупаете новостройку? Вам в помощь Единая информационная система жилищного строительства

Покупаете новостройку? Вам в помощь Единая информационная система жилищного строительства

  Государственная компания ДОМ РФ в начале 2018 года запустила Единую информационную систему жилищного строительства Наш.дом.рф, предназначенную для учета новостроек...
ТОП-10 новостроек Пензы

ТОП-10 новостроек Пензы

  Энергичное формирование рынка жилья Пензы связано с высоким спросом на недвижимость среди граждан, а также с повышением числа предложений, к...
Длинные выходные в ноябре

Длинные выходные в ноябре

  Роструд напомнил россиянам о длинных выходных в ноябре. С 2 по 4 ноября граждане будут отдыхать по причине празднования...
В Пензе построят новые детские сады

В Пензе построят новые детские сады

  Начиная с 2020 года в рамках нацпроекта «Демография» в соответствии с Указом Президента РФ от 07.05.2018 № 204 в...
Закон о шуме 2019 в Пензенской области

Закон о шуме 2019 в Пензенской области

  Большинство из нас проживают в многоквартирных домах и вынуждены мириться с довольно плохой звукоизоляцией. Такая слышимость не дает покоя...
Как остаться единоличным собственником квартиры, купленной в браке

Как остаться единоличным собственником квартиры, купленной в браке

  Люди, которые, как говорится "не первый раз замужем", чаще всего уже научены негативным опытом раздела нажитого имущества. К имущественным...
Утепляем полы на даче

Утепляем полы на даче

  Не все дачники ограничиваются посещением дачного участка лишь в летний период. Многие проводят на даче гораздо больше времени, а...
Строительство бани своими руками: внутренняя отделка стен

Строительство бани своими руками: внутренняя отделка стен

  Не только эстетическое, но и функциональное значение при отделке бани своими руками имеет отделка стен. Комфортную уборку обеспечит отделка...
Дополнительные платежи по ипотеке

Дополнительные платежи по ипотеке

  Вам одобрили ипотеку, и вы подыскиваете квартиру своей мечты. Но ипотека — это не только ежемесячные взносы в течение...

Можно ли самостоятельно рассчитать инвентаризационную стоимость квартиры?

Если хотите рассчитать цену на недвижимость самостоятельно, приготовьтесь изучать много информации. Для начала нужно посчитать, сколько материалов было затрачено на возведение. В расчет принимаются только пол, стены, потолок, окна и двери. Ремонт, даже капитальный или косметический, в расчет не принимаются — нет объективных критериев, которые позволяют оценить его качество. После того, как вы посчитали количество потраченных материалов, умножьте их на стоимость на момент постройки. Цены можно найти в общедоступных каталогах или нормативных актах. Полученная сумма — восстановительная цена. Она будет приближена к инвентаризационной. Чем больше износ и чем старше здание, тем ниже будет сумма. Чтобы узнать точную сумму, обратитесь к государственному оценщику из БТИ.

Читайте также  Как остаться единоличным собственником квартиры, купленной в браке
Читайте также: Переселение из ветхого и аварийного жилья в Пензе в 2019 году

Специалисты при оценке руководствуются Приказом Минстроя РФ №87 от 4 апреля 1992 года. Он утверждает особый порядок расчета инвентаризационной стоимости:

  • Определение восстановительной цены на жилую недвижимость в соответствии со сборниками УПВС.
  • Пересчет восстановительной цены на цены 1991 года, а затем доведение до современного показателя. Для этого используют поправочный коэффициент — он учитывает динамику роста цен по состоянию на год, в котором проводился расчет стоимости.
  • Определение размера физического износа здания на момент последнего пересчета инвентаризационной стоимости. Его определяют произведением восстановительной стоимости и процента износа.
  • Определение стоимости путем вычитания физического износа из восстановительной стоимости.

Например: восстановительная цена составила 200 000 р. Износ жилья — 15%. Размер физического износа в этом случае составляет 30 000 р. А инвентаризационная стоимость — 170 000 р.

Вообще государственные оценщики могут использовать три вида расчета инвентаризационной стоимости.

Сравнительный. Специалист анализирует все сделки на рынке. По итогам анализа причисляет оцениваемый объект недвижимости к определенной группе. Каждой группе соответствует определенный диапазон цен или конкретная стоимость.

Затратный. Его чаще всего используют для расчета стоимости квартир в новостройках на этапе строительства. Из всех трех способов он самый распространенный. Специалист учитывает затраты на приобретение строительных материалов, а также стоимость работ по строительству и прокладки инженерных сетей. Также в расчет входит стоимость земельного участка, на котором стоит многоквартирный или частный дом.

Доходный. Такой метод вычисления используют крайне редко, когда нет сведений о затратах на строительство и о проводимых на рынке сделках. В этом случае оценщик учитывает стоимость аренды недвижимости и затраты, которые необходимы для ее обслуживания.

В любом случае для расчетов используют сравнительные данные, которые получают из строительных документов и фактических замеров.

Где узнать инвентаризационную стоимость?

Инвентаризационную стоимость прописывают в справке из БТИ. Ее выдают только собственникам жилой недвижимости или жильцам, если они пользуются жильем по договору социального найма с государством. Получить справку также может официальный представитель собственника, если предоставит нотариально заверенную доверенность от него.

Узнать сумму, в которую оценено жилье, можно тремя разными способами. Расскажем, как узнать инвентаризационную стоимость квартиры онлайн и оффлайн.

 

 

БТИ

График работы отделения БТИ можно узнать на официальном сайте. Запишитесь на прием онлайн, по телефону или посетите нужного специалиста в порядке живой очереди. Предоставьте ему:

  • паспорт гражданина Российской Федерации или другой документ, удостоверяющий личность, если паспорта по каким-то причинам нет;
  • документ, удостоверяющий ваше право собственности на недвижимость — например, выписку из ЕГРН либо договор социального найма с муниципалитетом;
  • заявление — его можно заполнить на месте, руководствуясь подсказками сотрудника БТИ;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.
Читайте также  Программа "Родовое поместье"

В ряде случаев нужны дополнительные документы. Например, если представляете интересы собственника, нужно предоставить в БТИ нотариально заверенную доверенность. Если собственник — несовершеннолетний, а вы являетесь его родителем или опекуном, предоставьте свидетельство о рождении, а также свидетельство об усыновлении либо установлении опекунства.

Сотрудник БТИ примет у вас документы, проверит их подлинность и сообщит дату, когда будет готово заключение. В этот день придите снова в БТИ, предъявите паспорт и получите документ.

МФЦ

МФЦ — многофункциональный центр услуг, через который можно взаимодействовать со всеми государственными ведомствами. Если не хотите посещать БТИ, приходите в МФЦ. Принесите с собой те же документы. В этом случае срок подготовки справки увеличится — документы будут идти из МФЦ в БТИ и обратно около 1–2 дней.

Можно ли оспорить инвентаризационную стоимость?

Новый закон о тишине в Пензенской области в 2019 году

Инвентаризационную стоимость недвижимости можно оспорить, если она не соответствует действительности. Например, если при расчете были использованы неверные данные: специалист посчитал площадь квартиры как 40 м², а на самом деле она больше. Или если оценщик недобросовестно исполнил свои обязанности, например — не учел какого-либо важного фактора.

Чтобы оспорить инвентаризационную стоимость, сначала попробуйте обратиться в БТИ. Объясните, почему считаете расчеты некорректными, и попросите пересмотреть сумму. Если сотрудники БТИ отказывают вам в этом, обращайтесь в Арбитражный суд. Напишите заявление и приложите к нему:

  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа — например, выписки из ЕГРН;
  • справку об инвентаризационной стоимости либо инвентаризационный паспорт недвижимости;
  • оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — ее рассчитывают в зависимости от требований и характера заявления, в среднем она составляет 300 р.;
  • доказательства того, что жилье было оценено некорректно.

Доказательствами могут послужить любые документы. Например, кадастровый паспорт недвижимости с указанием общей площади жилья, если проблема в неправильном числе квадратных метров, или проектная декларация от застройщика, если оценщик использовал в расчетах стоимость кирпича, а дом построен из другого материала.

Обратитесь к хорошему юристу — он поможет собрать грамотную доказательную базу и выиграть дело. Если вы выиграете в суде, БТИ пересмотрит инвентаризационную стоимость жилья.

 

Не забудьте поделиться этой статьей:

 

 

Возможно, вас заинтересует: