10+

 

Договор купли-продажи регулирует процедуру передачи предмета сделки от одного участника другому. От того, насколько правильно он будет составлен, зависит признание действительности сделки и соблюдение прав его участников.

Договор купли-продажи квартиры: предмет и стороны договора

Такой договор составляется в простой письменной форме и заверяется подписями сторон. При несоблюдении требуемой формы, сделка будет признана недействительной. Договор не требуется заверять нотариально, но стороны могут сделать это по обоюдному согласию. Также не требуется государственная регистрация соглашения – сделка считается заключенной с момента подписания документа. Однако фактический переход права собственности возможен только после государственной регистрации данной процедуры (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

“По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).” (п. 1 ст. 454 ГК РФ)

Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:

  • Продавец – лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
  • Покупатель – лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.

 

 

Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.

Участниками Договора могут быть как физические, так и юридические лица.

В первом случае к нему предъявляются определенные требования:

  • достижение возраста 18 лет;
  • полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).

Стороны Договора должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:

  • наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель);
  • дополнительную информацию  при необходимости.

“В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.” (ст. 554 ГК РФ)

Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:

  • полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры);
  • общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности;
  • этаж расположения;
  • назначение (жилое помещение);
  • кадастровый номер.

Оплата по договору купли-продажи

В договоре важно указать:

  • итоговую стоимость квартиры (цифрами и прописью);
  • порядок оплаты (наличным или безналичным путем);
  • обязанность покупателя по передаче аванса или задатка (при наличии);
  • срок, до которого должен быть произведен окончательный расчет (следует использовать точное число, месяц и год, вместо размытых формулировок о передаче денег спустя определенное количество времени со дня подписания).

покупка оплачивается наличными или вносится предварительный платеж (аванс или задаток), продавцу необходимо написать расписку о получении денежных средств.

Покупатель недвижимости является менее защищенным, чем продавец, потому что все риски по оформлению сделки ложатся именно на него. Если придется доказывать свою правоту в суде, единственный документ, на который он сможет опираться – это Договор. Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.
Так, в тексте документа следует отразить следующие условия:

  • Если продавец передал имущество, не соответствующее качеству, указанному в договоре, появление у покупателя права требовать уменьшения стоимости недвижимости, бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо компенсации на их самостоятельное устранение.
  • Если обнаружилось, что квартира не соответствует качеству, заявленному в соглашении, право на возврат уплаченных денег и аннулирование сделки.
  • Если продавец намеренно уклоняется от процедуры госрегистрации перехода права собственности, требование компенсации за материальный ущерб, вызванный затягиванием вопроса.
Читайте также  Полезен ли материнский капитал при покупке жилья?

Действие по доверенности

Если в роли продавца выступает не собственник помещения, а его представитель, необходимо проявить особую внимательность при заключении сделки. В первую очередь важно проверить доверенность представителя на предмет:

  • полномочий, которыми он наделен (входит ли в них сделки с недвижимостью);
  • определения круга покупателей (нет ли ограничений, кому может быть продана квартира);
  • условий продажи, определенных собственником (стоимость, порядок расчетов и т.д.) или права доверителя действовать самостоятельно;
  • срока действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента госрегистрации перехода права собственности).

Также  в преамбуле договора нужно дополнительно указать помимо реквизитов сторон, также и сведения о доверенном лице.
Важно учитывать, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. После получения денег за квартиру собственник может просто прекратить его действие, что влечет за собой недействительность заключенной сделки.

 

 

Если квартира досталась продавцу по наследству

Если продаваемая квартира получена собственником по наследству, размер рисков такой сделки существенно выше:

  • на недвижимость могут предъявить права лица, являющиеся наследниками первой очереди, несмотря на то, что они не указаны в завещании;
  • если приобретенная по наследству квартира находится у собственника менее 3 лет,  покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от любых неприятностей, нужно полностью изучить историю жилья на наличие:

  • завещательных отказов;
  • арестов имущества.

Также необходимо проверить документ, служащий правом на получение наследства.
Независимо от проведенного анализа, нет абсолютной гарантии того, что в будущем не объявятся родственники, имеющие право претендовать на жилье. Поэтому не стоит покупать квартиру, полученную по наследству, не разобравшись в деле как следует.

Купля-продажа приватизированной квартиры

Покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ:

  • возможность перепланировки.
  • отсутствие необходимости делать приватизацию самостоятельно, что экономит как время, так и силы.
  • облегчает последующие сделки с недвижимостью (приватизированную квартиру легче и продать и сдать в аренду).

Приобретение приватизированной недвижимости происходит в том же порядке, что и стандартный договор. Здесь нужно проверить:

  • правоустанавливающие документы продавца.
  • справку об отсутствии задолженности по платежам.

Сделка между родственниками

Процедура оформления сделки с родственниками почти не отличается от стандартного заключения соглашения о купле-продаже. При этом есть некоторые особенности:

  • не требуется регистрация проведения процедуры, хотя все документы от сделки должны передаваться в Реестр.
  • отсутствует налог на прибыль.

Если сделка купли-продажи заключается между взаимозависимыми лицами, то покупатели, являющиеся родственниками, не претендуют на получение налогового (имущественного вычета).” (ст. 220 НК РФ).

Когда заключается дополнительное соглашение

Стороны в любой момент могут внести изменения в действующий Договор. Для этого им нужно составить дополнительное соглашение, которое отражает все условия, корректирующие основной договор.

Читайте также  С чего начать ремонт квартиры

Основаниями для составления дополнительного соглашения могут быть любые поправки в сделке. Чаще всего это изменение:

  • стоимости квартиры.
  • реквизитов участников.
  • порядка оплаты и т.д.

Главное условие оформления дополнительного соглашения – договоренность контрагентов. Они должны предварительно обсудить данный вопрос и прийти к согласию.
Таким образом, составление договора купли-продажи квартиры имеет множество нюансов, которые важно учитывать при его оформлении. Чем подробнее он будет составлен, тем больше будут защищены права участников сделки. Учитывая, что данное соглашение не требует обязательного нотариального заверения, ответственность за все ошибки несут сами участники. А так как любые возникшие разногласия решаются только в судебном порядке, именно договор будет главным основанием, на котором будет базироваться ход процесса.

Важные дополнения

Купля-продажа квартиры – это серьёзная сделка, все нюансы которой должны быть зафиксированы письменно в соответствующем договоре. Но в большинстве случаев прописывается далеко не всё.

Например, если в квартире есть какие-либо дефекты, то они должны быть зафиксированы, и покупатель должен согласиться принять квартиру вместе с ними. Но зачастую собственники попросту не информируют покупателя о наличии таких дефектов, и обнаруживаются они уже после того, как была совершена сделка. И опять же, большинство предпочитают мириться с такой ситуацией, и только немногие обращаются в суд с целью признать сделку недействительной.

Договор купли-продажи обязательно должен включать в себя следующие пункты:

1. реквизиты и данные квартиры: площадь, этаж, а также строительный номер;

2. возврат средств в случае, если одна из сторон нарушила свои обязательства, а также сроки, в течение которых возможно данное действие;

3. стоимость квартиры;

4. передача квартиры, её состояние на данный момент и характеристика, включая все имеющиеся дефекты или факты, подтверждающие отсутствие таковых. В этом пункте договора должно быть максимально точно описано состояние дверей, канализации, наличие/отсутствие горячей воды, коммуникация, общее состояние и так далее. Затем указывается то, как передаётся данная недвижимость, составляется и подписывается акт недостатков или таковых нет, соглашается ли собственник со всеми условиями настоящего договора;

5. коммунальные платежи. Этот пункт свидетельствует о том, что собственник оплатил всю имеющуюся коммуналку, и за квартирой нет никаких долгов. Чтобы избежать обмана, лучше всего доверить составление договора квалифицированным юристам, которые укажут Вам на ошибки или недочёты, если таковые будут обнаружены. Разумеется, стопроцентно обезопасить себя от рисков не получится, поскольку любая сделка является таковым, но Вы можете обеспечить себе 90-96% безопасности, что уже немало, и свести вероятность остальных 4-10% к минимуму. Если же Вы обнаружили обман после заключения сделки, то следует как можно скорее составить исковое заявление и обратиться в суд. Чем быстрее Вы это сделаете, тем больше шанс того, что Ваши деньги вернутся обратно к Вам.

Читайте также  Дополнительные платежи по ипотеке
Не забудьте поделиться этой статьей:

 

 

Свежие материалы:
Дополнительные платежи по ипотеке

Дополнительные платежи по ипотеке

  Вам одобрили ипотеку, и вы подыскиваете квартиру своей мечты. Но ипотека — это не только ежемесячные взносы в течение...
Read More
Как построить дом в кредит?

Как построить дом в кредит?

  О приобретении жилья задумывался, наверное, каждый. Но не всегда на это хватает денег, потому приходится брать кредит. А вот...
Read More
Переселение из аварийного жилья в Пензе – 2019

Переселение из аварийного жилья в Пензе – 2019

  С 1 января 2019 года в России стартовала новая программа по переселению россиян из аварийного жилья. До конца декабря 2018...
Read More
Допустимые отклонения при ремонте квартир, офисов, загородных домов. Малярные работы, обои, прочее

Допустимые отклонения при ремонте квартир, офисов, загородных домов. Малярные работы, обои, прочее

  В таблице в обобщенном виде представлены возможные допустимые отклонения в случае производства ремонтно-отделочных работ. Информация получена путем анализа различных...
Read More
Допустимые отклонения при ремонте квартир, офисов, загородных домов. Облицовка керамической плиткой

Допустимые отклонения при ремонте квартир, офисов, загородных домов. Облицовка керамической плиткой

  В таблице в обобщенном виде представлены возможные допустимые отклонения в случае производства ремонтно-отделочных работ. Информация получена путем анализа различных...
Read More
Допустимые отклонения при ремонте квартир, офисов, загородных домов. Штукатурные работы

Допустимые отклонения при ремонте квартир, офисов, загородных домов. Штукатурные работы

  В таблице в обобщенном виде представлены возможные допустимые отклонения в случае производства ремонтно-отделочных работ. Информация получена путем анализа различных...
Read More
Допустимые отклонения при ремонте квартир, офисов, загородных домов. Полы

Допустимые отклонения при ремонте квартир, офисов, загородных домов. Полы

  В таблице в обобщенном виде представлены возможные допустимые отклонения в случае производства ремонтно-отделочных работ. Информация получена путем анализа различных...
Read More
Открытая и закрытая корневые системы саженцев

Открытая и закрытая корневые системы саженцев

  Специализированные садовые центры, садоводческие гипермаркеты, даже огородники-­любители с радостью продадут вам любое растение, вплоть до самых экзотических видов. Но...
Read More
Как составить договор купли-продажи жилья самостоятельно

Как составить договор купли-продажи жилья самостоятельно

  Договор купли-продажи регулирует процедуру передачи предмета сделки от одного участника другому. От того, насколько правильно он будет составлен, зависит...
Read More
График отключения горячего водоснабжения в Пензе в 2019 году

График отключения горячего водоснабжения в Пензе в 2019 году

  По сведениям официальных источников, в Пензе в связи с проведением планово-профилактических работ возможно отключение горячего водоснабжения - с 27.05...
Read More